Il mutuo, primo passo per l’acquisto della casa

Sentiamo continuamente di persone che cercano casa senza che abbiano verificato la loro capacità reddituale, il primo passo da compiere è proprio quello di rivolgersi ad un istituto di credito per analizzare sia l’ammontare dell’importo che può essere erogato sia l’incidenza della rata che si dovrà sostenere (soprattutto se si parla di 20, 25 o 30 anni). Bisogna riflettere attentamente poichè spesso capita di trovare la casa dei propri sogni ma non avere la capacità reddituale o peggio ancora aver firmato un preliminare senza aver inserito una condizione sospensiva (clausola che tutela in caso di esito negativo sulla pratica di mutuo).

Le banche, tutti gli istituti di credito in generale, un tempo facevano un analisi della nostra capacità reddituale solo a video mentre oggi la maggior parte garantisce (attraverso la Predelibera detta anche Voucher mutuo) per iscritto la somma su cui poter fare affidamento (non vincolante) senza che risulti come una vera e propria istruttoria aperta. Questo ci mette nella condizione di conoscere esattamente quanto offrire, dopo aver trattato sul prezzo, nel momento della proposta; bisogna comunque fare molta attenzione perché, se nel tempo precedente alla valutazione del mutuo la nostra capacità di reddito è mutata o abbiamo sottoscritto un altro finanziamento e quindi abbiamo un ulteriore indebitamento i conti cambierebbero.

Gli istituti di credito generalmente calcolano la rata da pagare in funzione di una percentuale sul reddito netto che nel nostro caso è il 35-40%, cioè quello che il richiedente "può sopportare" per pagare.

Facciamo un esempio confrontando la percentuale con il reddito derivante da busta paga:

• Stipendio netto = 2000/00 euro
• Rata dell’automobile 250/00 euro
• Entrate nette 1750/00 euro

Sull’ importo di 1750/00 euro si andrà a calcolare il 35-40%, quindi la potenziale rata sarà tra i 612/00 euro e i 700/00 euro (conteggi approssimativi).

Date queste considerazioni dove la rata risulterà troppo alta avremo 2 opzioni:

1. La prima verificare se c’è la possibilità di allungare l’età del finanziamento e quindi ridurre l’importo della rata (considerando sempre il fatto che allungando i tempi aumentano gli interessi)
2. La seconda se, non si riesce a farsi finanziare, chiedere ad una terza persona di fare da garante al fine di poter alzare la capacità reddituale.

Il mutuo può prevedere due tipi di garanzie:

1. La prima sempre necessaria ed è rappresentata dall’iscrizione di ipoteca su un immobile che può essere sia quello oggetto di acquisto, sia uno di proprietà personale ovvero un altro dato da una terza persona a garanzia (garante).
2. La seconda è quella di essere garantiti con il reddito di una terza persona (garante).

In questo contesto avremo due tipi di garanzie, reali o personali.

La prima detta di primo grado è quella reale corrispondente al mutuo ipotecario dove in caso di insolvenza l’istituto erogante (creditore) può mandare all’asta l’immobile espropriandolo per ottenere la somma rimanente.

La seconda è la garanzia personale cioè quella prestata dal garante che rappresenta un soggetto terzo rispetto al mutuatario, questi risponde non solo con la garanzia che presta (es. un immobile dato in garanzia) ma anche con tutto il suo patrimonio personale fino a chiusura del debito. Si deve comunque ricordare che il garante risponde solo nel caso in cui il mutuatario sia insolvente altrimenti per tutta la durata del finanziamento non verrà mai coinvolto. Il garante non ha ne diritti di proprietà perché non è intestatario ne di possesso.

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