Aste immobiliari. Come funzionano e chi può partecipare

Le offerte possono essere fatte presentandosi di persona senza essere rappresentati da alcuna figura professionale ma attenzione perché, il codice di procedura civile recita che si possono presentare tutti ad eccezione del debitore (art.579). Si può anche presentare un mandatario con procura speciale che può formulare un’offerta per una persona da nominare ma, dovrà essere dichiarata nei tre giorni successivi all’aggiudicazione alla cancelleria del tribunale, altrimenti risulterà assegnata definitivamente a nome del procuratore.

Si deve sempre versare una cauzione, che deve essere non inferiore ad un decimo del prezzo proposto dall’offerente nella vendita senza incanto e non superiore ad un decimo del prezzo base d’asta (stabilito dal giudice dell’esecuzione) nella vendita con incanto.

L’offerta va depositata o in cancelleria o presso lo studio di un professionista se questi è delegato salvo diverse disposizioni nell’avviso di vendita se è un asta senza incanto. Se stabilito dovrà essere inserito nella busta l’assegno circolare della cauzione.

L’offerta diviene irrevocabile se manca l’accoglimento della presentazione dell’offerta dopo 120 giorni, se non viene disposto l’incanto e se il giudice non dispone una gara sull’offerta più alta tra gli offerenti.

Nel caso in cui non venga aggiudicato il bene all’offerente, la cauzione nella vendita con incanto, viene restituita in maniera integrale, mentre vengono restituiti i nove decimi se non ha partecipato all’incanto direttamente o rappresentato da un mandatario, senza un giustificato motivo e documento.

N.B. Nel termine fissato dal giudice gli offerenti del precedente incanto che abbiano integrato la cauzione possono partecipare.

Gli offerenti in aumento che abbiano disertato la gara rendono definitiva l’aggiudicazione perdendo integralmente la cauzione a meno che non abbiano un documento e giustificato motivo.

Chi si è aggiudicato l’immobile deve saldare il prezzo versando l’intera somma, tramite le sue disponibilità o un finanziamento, ma nell’arco massimo di 60 giorni da quando è risultato aggiudicatario.

A questo punto il giudice, versato l’intero prezzo, può disporre il decreto di trasferimento del bene espropriato in favore dell’aggiudicatario o, se ritiene notevolmente basso il prezzo in confronto a quello effettivo, sospendere la vendita. Assieme al decreto c’è anche l’ingiunzione rivolta al custode o al debitore per il rilascio dell’immobile.  

N.B. Se nel termine stabilito non è avvenuto il deposito del prezzo, c’è la dichiarazione di decadenza dell’aggiudicatario da parte del giudice, con la cauzione che andrà persa a titolo di multa e verrà indetto un altro incanto. Se nel nuovo incanto la somma della cauzione e del prezzo ricavato sono minori del prezzo del precedente incanto, la differenza dovrà essere pagata dal vecchio aggiudicatario per inadempienza.

In caso di asta deserta in quanto non sono state formulate offerte o non sono state accolte le domande di assegnazione da parte dei creditori, verrà disposto da parte del giudice un nuovo incanto o un’amministrazione giudiziaria. Nel nuovo incanto il prezzo base d’asta dovrà essere minore al precedente di un 25% e verrà fissato un altro termine compreso tra i 60 e i 90 giorni per poter presentare le offerte di acquisto. Per tutelare da atteggiamenti collusivi, che in passato riuscivano a far andare deserte molte aste fino a determinare un prezzo irrisorio, in quanto esistevano delle vere e proprie mafie d’asta, sono state introdotte delle norme specifiche a livello civile e penale. In questo modo il giudice deve imporre l’estinzione anticipata del processo esecutivo infruttuoso cosi che sia i debitori sia i creditori riescano maggiormente a soddisfare i propri interessi.

È importantissimo recarsi anticipatamente in banca, per far coincidere i tempi di erogazione con quelli indicati nell’avviso di vendita o dell’ordinanza, in quanto l’istituto di credito avrà il tempo di ricevere la perizia e, fatte le dovute valutazioni, stabilirà l’ammontare del finanziamento inserendo nell’accordo la clausola di dissolvenza che annullerà l’operazione di finanziamento in caso di mancata aggiudicazione.

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