Il contratto preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita (molto spesso definito anche “compromesso”), è l’atto che generalmente precede il rogito notarile ossia l’atto definitivo, dove quindi le parti si obbligano a concludere un futuro contratto determinandone il contenuto. E’ essenziale in questa fase stabilire tutti gli accordi e i dettagli anche se nulla vieta comunque, dietro accordo di entrambe le parti, di apportare delle modifiche al momento dell’atto definitivo.

Come abbiamo detto obbliga entrambe le parti, è importante dire che non essendo previsto il trasferimento del diritto il venditore non procede generalmente all’immediata consegna dell’immobile e l’acquirente non procede al totale pagamento anticipato del prezzo anche se la legge non lo vieta, è comunque preferibile non compiere questo tipo di accordi.

L’atto preliminare quindi si differenzia dall’atto definitivo in quanto fa dipendere il trasferimento dell’immobile dalla futura comune volontà che i contraenti si obbligano a manifestare, mentre il definitivo è rivolto direttamente al trasferimento della proprietà.

Gli elementi essenziali che un contratto preliminare deve avere pena il rischio di annullabilità o nullità sono:

1. “Accordo tra le parti”, cioè il chiaro consenso reciproco in relazione al contratto, ovvero la manifestazione di volontà.
2. “La causa”, cioè lo scopo che il contratto deve soddisfare e quindi lo scambio dell’immobile dietro il corrispettivo prezzo.
3. “L’oggetto”, cioè il contenuto, ossia l’insieme di tutte le clausole volute dalle parti, compresi tutti i dati catastali e meglio se con l’indicazione di almeno tre confini.
4. “L forma” ossia il mezzo mediante il quale si manifesta la volontà dei negoziati.

Accertarsi quindi che il compromesso contenga i seguenti elementi obbligatori:

• I dati dell’acquirente e del venditore, nome, cognome, data e luogo di nascita, nazionalità, indirizzo di residenza, ecc. (fare una copia del documento di identità e del codice fiscale).
• Indicazione del prezzo dell’immobile sia a numeri che a lettere;
• Indicazione precisa dei mezzi (es. assegni, bonifici) e tempi di pagamento, eventuale acconto o caparra; (fare una copia degli assegni emessi firmata per ricevuta che deve conservare il venditore);
• Fare un accurata descrizione della casa e se viene venduta arredata redigere un allegato (che firmeranno entrambe le parti) con l’elenco e la descrizione di tutti gli elementi;
• Indicazione precisa di tutti i dati catastali, vani e pertinenze;
• Indicazione della data entro quale stipulare l’atto definitivo di compravendita;
• Indicazione precisa della presenza di eventuali vincoli urbanistici (per es. beni culturali);
• Indicazione precisa dell’eventuale presenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• La regolarità del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche;
• Una planimetria dell’immobile firmata da entrambe le parti (da allegare al preliminare);
• Indicazione dell’atto di provenienza con i relativi dati;
• Eventuali clausole penitenziali;
• Indicazione della data e la firma dei contraenti nel giorno di sottoscrizione;

Se si acquista mediante mutuo, si deve inserire nel contratto preliminare una condizione che subordini l’acquisto all’erogazione del mutuo stesso.

Il compromesso deve essere registrato entro venti giorni, pena sanzioni elevate.

N.B. Fate molta attenzione ai termini che userete, generalmente il giorno di stipula del preliminare si versa al venditore un acconto che mediamente oscilla tra il 10% e il 20% del prezzo ed è qui che è importante definire l’acconto in quanto ci sono delle differenze sostanziali tra acconto, caparra confirmatoria o caparra penitenziale:

• L’acconto a differenza della caparra è un anticipo sul prezzo di acquisto che deve essere restituito nel caso in cui la compravendita non venga effettuata;
• La caparra confirmatoria che rappresenta la forma più diffusa è un anticipo del prezzo ma, differentemente dell’acconto, porta a determinate conseguenze se l’affare non si conclude. Per precisione se la vendita non viene più conclusa per colpa dell’acquirente, il venditore ha diritto di concludere e quindi recedere dal contratto trattenendosi la caparra. Se la vendita non viene conclusa per colpa del venditore, l’acquirente ha due opzioni, o recedere dal contratto e ricevere il doppio della caparra che gli è stata versata o in alternativa insistere per l’adempimento contrattuale e chiedere il risarcimento per il maggior danno subito.
• La caparra penitenziale è il corrispettivo di comune accordo stabilito dalle parti per il recesso. In sostanza, la parte che decide di recedere dal contratto deve dare all’altra quanto versato a titolo di caparra penitenziale e non potrà chiedere niente di più neanche a titolo di risarcimento danni.

N.B. Il compromesso può essere trascritto nei registri immobiliari a tutela del futuro acquirente che è così messo al riparo da possibili spiacevoli conseguenze come ad esempio pegni e ipoteche sull’immobile che potrebbero venire iscritte nel tempo che passa tra la stipula del preliminare e quella dell’atto definitivo da parte di eventuali creditori.

N.B. In rete potete scaricare diversi tipi di contratto preliminare però non tutti i compromessi sono semplici e di facile compilazione, quindi il consiglio è di rivolgersi sempre ad un professionista come ad esempio un avvocato.