Caparra per acquisto casa: obbligatoria o facoltativa?

Caparra per acquisto casa, proposta di acquisto senza caparra, disdire una proposta d’acquisto, acconto per bloccare l’acquisto di casa... Queste sono le ricerche più frequenti che si fanno durante la compravendita di un immobile. 

Vediamo di chiarire alcuni aspetti legati alla caparra per bloccare la proposta di acquisto: se è possibile fare una proposta senza caparra, e – ammesso lo sia – se per entrambe le parti è consigliabile o meno procedere con una proposta d’acquisto senza assegno come garanzia. 

La proposta di acquisto senza assegno è valida? 

Non è poi tanto atipico un caso del genere, anzi capita più spesso di quanto si pensi di trovarsi di fronte a un proponente interessato all’acquisto di un immobile senza versare la classica caparra confirmatoria. 

Ora, tutto è possibile se l’accordo avviene tra privati consenzienti e se ci sono le condizioni preliminari per fidarsi di quella proposta, la caparra per acquisto casa può anche non essere contemplata. E ognuno è padrone di procedere come meglio crede. 

Ma in tutti gli casi, invece, quando il venditore vuole delle garanzie, può avvalersi della normativa per legittimare la richiesta di un acconto a testimonianza della serietà dell’acquirente? 

Lasciando da parte le ragioni che si nascondono dietro l’assenza di una caparra per acquisto casa, la domanda clou verte attorno alla sua conformità giuridica: è possibile o no fare una proposta senza versare un acconto? 

Caparra per acquisto di casa: ecco cosa prevede il codice civile in merito alla sua obbligatorietà 

Rispondiamo intanto alla prima domanda, la più importante che chiarisce se la caparra per la proposta di acquisto sia o meno obbligatoria, ovvero se sussiste l’obbligo giuridico di versare una somma a titolo di caparra. 

Ebbene no. La risposta che scioglie questo primo nodo è che non esiste obbligo di versamento dell’acconto. E a confermare la sua non obbligatorietà è l’articolo 1326 del codice civile. 

La norma, infatti, riporta testuali parole: “il contratto può ritenersi concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte”. 

Questo significa implicitamente che il contratto può dirsi efficace nel momento in cui il venditore comunica al potenziale acquirente l’accettazione della sua proposta. Nulla di più. 

Malgrado ciò è innegabile che la caparra per acquisto conservi il suo valore per le stesse funzioni che assolve in caso di ripensamenti. Ovvero come azione che dimostra la ferma volontà dell’acquisto e come condizione che vincola il venditore altrimenti costretto a risarcire l’acquirente con il doppio della somma versata dal compratore. 

Al di là di tutte le stravaganze del caso non sorprende che la caparra confirmatoria nella compravendita di un immobile sia da sempre associata alla sicurezza, sia per chi compra sia per chi vende. 

Caparra per acquisto casa: strumento di tutela e garanzia 

Premesso che la caparra non è obbligatoria, come abbiamo detto, resta quindi uno strumento di tutela e garanzia. 

In assenza di un vincolo che suggella l’impegno contrattuale tra le parti, una delle due potrebbe anche decidere di disdire la proposta d’acquisto. Mentre se alla stessa segue anche il versamento di una somma in denaro, ci si mette al riparo da eventuali ripensamenti. 

In sostanza, quindi, facendo un esempio concreto: se un venditore riceve una proposta d’acquisto senza caparra da parte di un potenziale acquirente, come dovrebbe regolarsi? 

Accettare, prendere tempo, oppure declinare l’offerta e guardare altrove? 

Mettiamo in conto le probabilità del caso. 

Se il venditore accetta la proposta senza la caparra per acquisto casa, vengono a porsi le basi del contratto preliminare con l’obbligo di osservanza delle clausole stesse da ambedue le parti. 

Ma se per qualsiasi ragione il compratore dovesse tirarsi indietro, ed essere quindi inadempiente, per ottenere il risarcimento danni per qualsiasi spesa sostenuta, si dovrà per forza procedere per vie legali. 

Il contratto è pur sempre valido anche senza caparra per acquisto casa, ma in caso di inadempienza non esisterebbe alcuna forma di tutela preventiva per la parte lesa. Ci si può soltanto affidare a una richiesta di risarcimento del danno, tutto da dimostrare. 

Il quadro cambia, invece, a fronte di un accordo siglato con il versamento della caparra per acquisto casa. E ancora una volta apriamo il codice civile, dove l’art. 1385 al comma 2 prevede che: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. 

In conclusione, se si vuole stare tranquilli è meglio sancire un patto, chiamiamolo pure così, secondo le più tradizionali forme di tutela del mercato immobiliare: un acconto versato con assegno, a titolo di caparra, che certifichi l’intenzione effettiva dell’acquirente e prevenga da ripensamenti del venditore. In caso di insolvenza, entrambe le parti avrebbero sicuramente da rimetterci. 

Caparra per acquisto casa: quanto versare? 

Non c’è nessun vincolo rispetto alla somma da corrispondere a titolo di caparra. È piuttosto evidente, tuttavia, che sia il buon senso in questa circostanza a dettare un po’ le regole del compromesso. Più alto è il valore della casa, maggiore sarà l’acconto che il venditore si aspetta di ricevere a fronte del valore e della serietà della proposta d’acquisto. 

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