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La surroga del mutuo è una delle soluzioni più efficaci per chi desidera ottenere condizioni più favorevoli sul proprio finanziamento, senza dover affrontare i costi e la burocrazia di un nuovo mutuo da zero. Ma spesso si fa confusione: molti pensano che la surroga sia un semplice "trasferimento" del mutuo da una banca all'altra. Non è così. In realtà, si tratta di una chiusura del vecchio mutuo e dell'apertura di un nuovo mutuo, con la stessa cifra residua, ma con un’altra banca e con nuove condizioni.
In questo articolo ti spieghiamo cos'è la surroga del mutuo, come funziona nei dettagli, e perché potrebbe convenire anche a te, il tutto in modo semplice e accessibile.
La surroga, detta anche portabilità del mutuo, è il diritto del mutuatario (cioè chi ha contratto un mutuo) di spostare il proprio mutuo da una banca a un'altra, senza spese, mantenendo l’ipoteca esistente sull’immobile. Questo diritto è garantito in Italia dal Decreto Bersani del 2007, che ha reso gratuita questa operazione per il cliente.
Contrariamente a quanto si pensa, la banca non trasferisce il mutuo esistente, ma ne apre uno nuovo a condizioni aggiornate (ad esempio con un tasso più basso), chiudendo il vecchio.
Il cliente si rivolge a una banca diversa da quella in cui ha attualmente il mutuo e chiede di effettuare una surroga. La nuova banca avvia un’istruttoria, valuta il profilo del cliente e analizza l'immobile.
Se la nuova banca approva la richiesta, si procede con la stipula del nuovo contratto di mutuo, per lo stesso capitale residuo del vecchio mutuo. Attenzione: non si possono richiedere somme aggiuntive con la surroga.
La nuova banca salda il debito residuo con la vecchia banca. In questo momento, il vecchio mutuo viene estinto, e quello nuovo entra in vigore. L'ipoteca non viene cancellata e rifatta, ma trasferita sul nuovo mutuo, evitando così ulteriori costi notarili.
Il cliente inizia a rimborsare il nuovo mutuo secondo le condizioni concordate: nuovo tasso (fisso o variabile), nuova durata, nuova rata mensile.
La surroga è vantaggiosa soprattutto quando le condizioni di mercato cambiano e offrono tassi d’interesse più bassi rispetto a quando si è stipulato il mutuo originale. Ecco i principali vantaggi:
Zero costi per il cliente: la legge vieta qualsiasi spesa per la surroga, incluse quelle notarili.
Rata più bassa: passando a un tasso d’interesse più favorevole, si può ottenere una riduzione significativa della rata mensile.
Maggiore flessibilità: è possibile ridurre la durata del mutuo o rimodulare le condizioni secondo le proprie esigenze attuali.
Garanzie già presenti: l’ipoteca viene semplicemente spostata, senza bisogno di rifarla da zero.
Spesso i termini vengono usati in modo improprio. Ecco le differenze fondamentali:
Surroga: chiusura del vecchio mutuo e apertura di un nuovo mutuo con un’altra banca, a costo zero.
Sostituzione del mutuo: estinzione del vecchio mutuo e accensione di uno nuovo (anche con una cifra diversa), ma con costi a carico del cliente (notai, perizia, ecc.).
Rinegoziazione: si tratta direttamente con la propria banca attuale, per modificare tasso, durata o rata. È comoda, ma spesso meno vantaggiosa.
Prima di procedere, è bene considerare alcuni aspetti:
Il nuovo tasso è davvero più conveniente?
La durata del nuovo mutuo è compatibile con le tue entrate?
Ci sono condizioni "nascoste" nel nuovo contratto (es. penali in caso di estinzione anticipata)?
Sei in una fase stabile della tua vita finanziaria o potresti preferire maggiore flessibilità?
La surroga del mutuo è uno strumento potente, pensato per tutelare il consumatore e offrire la possibilità di risparmiare concretamente nel tempo. È una procedura che non comporta costi, permette di ottenere condizioni più vantaggiose, e si svolge con una certa rapidità (entro 30 giorni, secondo la normativa). Tuttavia, è fondamentale informarsi bene e confrontare le proposte.
Se hai acceso un mutuo da qualche anno e il mercato oggi propone tassi migliori, può valere davvero la pena valutare una surroga. È una strada concreta per alleggerire il peso della rata mensile e dare nuovo respiro al tuo bilancio familiare.
