Mutuo cointestato e separazione: cosa succede alla casa e come risolvere senza errori

MUTUO COINTESTATO E SEPARAZIONE: COSA SUCCEDE ALLA CASA E QUALI SONO LE POSSIBILI SOLUZIONI.

Quando due persone acquistano insieme una casa, spesso scelgono di sottoscrivere un mutuo cointestato. È una scelta comune tra coniugi e conviventi, perché dà maggiori garanzie alla banca, che si sente più tutelata dal doppio reddito e quindi più propensa a concedere il finanziamento.

Tuttavia, quando la coppia si separa, il mutuo cointestato può diventare un nodo complicato da sciogliere. In questo articolo vediamo in modo chiaro cosa succede in questi casi e quali sono le opzioni disponibili per gestire casa e mutuo durante una separazione.

Chi deve continuare a pagare le rate del mutuo?

Anche in caso di separazione, il mutuo cointestato continua a essere un obbligo per entrambi i titolari. Fino a quando non si cambia la titolarità del contratto, entrambi restano legalmente responsabili del pagamento delle rate. Se uno dei due smette di pagare, la banca può rivalersi sull’altro, a prescindere dagli accordi privati tra gli ex partner.

Se la separazione non è consensuale e si fatica a trovare un’intesa, può essere necessario il coinvolgimento di un giudice, che valuterà la situazione nel suo complesso, anche tenendo conto della presenza di figli o delle condizioni economiche delle parti.

Prima di tutto: distinguere tra separazione e divorzio

Separazione e divorzio sono due fasi distinte, con effetti giuridici differenti. La separazione può essere temporanea o definitiva e non rompe ancora il vincolo matrimoniale. Il divorzio invece lo scioglie in modo definitivo. Questa distinzione è importante anche per comprendere i diritti legati alla casa, al mantenimento, alla successione o alla reversibilità della pensione.

Nel caso di separazione, può entrare in gioco l’assegno di mantenimento, che rappresenta uno degli strumenti per bilanciare le condizioni economiche dei due coniugi. Questo assegno può intrecciarsi con la gestione del mutuo.

1. Accollo interno e compensazione con l’assegno di mantenimento

Una delle soluzioni più semplici è quella in cui uno dei due coniugi si impegna a pagare interamente le rate del mutuo, e questa spesa viene compensata nell’assegno di mantenimento. Ad esempio, il coniuge con il reddito più alto paga il mutuo e, in cambio, versa un assegno di mantenimento ridotto o nullo.

Questa scelta deve essere esplicitata nell’accordo di separazione e non coinvolge la banca: per questo si parla di accollo interno. Tuttavia, la banca continuerà a considerare entrambi i cointestatari responsabili, quindi in caso di mancato pagamento potrà agire su entrambi.

2. Accollo esterno: uscita dal mutuo e trasferimento della proprietà

Se uno dei due ex coniugi vuole uscire completamente dal contratto, è possibile procedere con un accollo esterno: uno dei due cede la propria quota di immobile e il mutuo passa interamente all’altro.

Questa operazione però richiede l’approvazione della banca, che valuterà se il coniuge che rimane ha le garanzie sufficienti per sostenere l’intero mutuo. Se la banca accetta, il coniuge uscente sarà liberato da ogni obbligo.

In alternativa, si può ricorrere alla surroga del mutuo, trasferendolo in un’altra banca che accetta il nuovo assetto. La surroga è gratuita e permette anche di rinegoziare le condizioni (tasso, durata, tipologia).

3. Vendita della casa: soluzione drastica ma efficace

In molti casi, la coppia decide di vendere l’immobile per chiudere il mutuo e dividere quanto rimane. È una scelta pratica ma definitiva, che comporta la rinuncia alla casa. Può essere un'opzione valida soprattutto quando nessuno dei due ha interesse a mantenere l’abitazione.

Il ricavato della vendita viene prima utilizzato per estinguere il debito residuo, e il resto diviso tra i due in base alle quote di proprietà.

4. Estinzione anticipata del mutuo

Se mancano poche rate e i due ex coniugi sono d’accordo, si può valutare di chiudere il mutuo con un’estinzione anticipata, magari con l’obiettivo di lasciare la casa ai figli o mantenerla a uso familiare. È una soluzione onerosa, possibile solo se ci sono risorse disponibili e l’importo residuo non è elevato.

Ogni situazione ha le sue complessità. Per questo motivo è importante analizzare bene le opzioni e, se necessario, farsi affiancare da un professionista (avvocato o consulente finanziario) prima di prendere decisioni.

Separarsi è già un passaggio delicato: affrontarlo con chiarezza, anche sotto il profilo economico e immobiliare, può evitare ulteriori complicazioni in futuro.

Un aspetto da non sottovalutare è cosa accade se uno o entrambi i coniugi smettono di pagare le rate del mutuo. In caso di insolvenza, la banca non farà distinzioni tra le motivazioni personali: entrambi i cointestatari restano legalmente obbligati. La banca ha facoltà di rivalersi su uno solo dei due oppure su entrambi, a seconda della situazione e delle garanzie disponibili, anche se uno dei due ha sempre versato la sua parte. Se nessuno dei due paga, l’istituto di credito può avviare le procedure di recupero forzoso, che includono la segnalazione al CRIF, il pignoramento dell’immobile e, in ultima istanza, la vendita forzata all’asta. Tutto questo comporta un danno economico rilevante e una compromissione della reputazione creditizia per entrambi. Ecco perché trovare un accordo, anche temporaneo, è sempre la via preferibile.