Il valore di mercato e il giusto prezzo per il tuo immobile

Per determinare il giusto valore di mercato di un immobile bisogna tener conto di vari fattori:

• Il primo fattore e il più importante è il prezzo al metro quadro.
• Il secondo fattore è la superfice commerciale che non è da confondere con la calpestabile.
• Il terzo fattore sono i coefficienti di merito.

Avete già sentito parlare di Quotazioni OMI e vi siete chiesti a cosa si riferiscono? OMI è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare

ed è lo strumento dell’agenzia delle entrate che raccoglie tutti i prezzi delle abitazioni vendute, quindi rogitate, dandoci prezzi certi di vendita sul mercato negli ultimi sei mesi, volendo anche dei semestri precedenti.

L’OMI tiene conto della superficie lorda dell’immobile (Cioè quella commerciale), fornendo la valutazione (al metro quadro) minima, media e massima ottenibile nella zona in base alla tipologia di immobile che sceglierete (abitazioni civili; abitazioni di tipo economico; box; posti auto coperti; posti auto scoperti; ville o villini, ecc.)

L’OMI allo stesso modo ci indica i prezzi al metro quadro per poter locare un immobile.

Per calcolare il prezzo al metro quadro vi dovrete collegare all’OMI, un servizio gratuito che vi consentirà di ricavare il prezzo a metro quadro nella zona di interesse.

Dopo aver verificato il prezzo al metro quadro il passo successivo è rappresentato dal secondo fattore, la superfice commerciale.

Come la calcoliamo?

Primo: misuriamo le superfici calpestabili, stanza dopo stanza, cioè quelle utilizzabili liberamente.

Secondo: misuriamo le superfici occupate dai muri sia dei tramezzi, sia dei muri perimetrali.N.B. Se trai muri che misuriamo ce ne sono alcuni che fungono da divisione tra due appartamenti allora li considereremo al 50% della superficie (vedi tabella), e comunque lo spessore da calcolare non dovrà eccedere i 50 centimetri.

Terzo: misuriamo la superficie del terrazzo e/o dei balconi, dopo di che andiamo a correggerla con un coefficiente di merito che cambierà a seconda della zona (vedi tabella).

Quarto: misuriamo la superficie di un box o di un posto auto e la correggiamo con il suo coefficiente di merito (vedi tabella).

Quinto: misuriamo la superficie della cantina e la correggiamo per il proprio coefficiente di merito (vedi tabella).

Misureremo quindi ogni superficie ulteriore, correggendola sempre per il proprio coefficiente di merito (vedi tabella).

N.B.

• Ordinarietà significa che la pertinenza nella zona è comune averla e quindi possiede un valore minore.
• Straordinarietà significa che la pertinenza nella zona o non è presente o è rara e quindi possiede un valore maggiore.

Facciamo un esempio di calcolo di superfice:

Es:

• superficie calpestabile 50 mq x 100% (coefficiente di merito) = 50 mq
• superficie muri tramezzi 3 mq x 100% (coefficiente di merito) = 3mq
• superficie muri condivisi 2 mq x 50% (coefficiente di merito) = 1mq
• superficie terrazzo 25 mqx 30% (coefficiente di merito) = 7,5 mq
• superficie giardino 100 mqx 5 % (coefficiente di merito) = 5mq

La superficie commerciale sarà quindi data dalla somma delle superfici risultanti dal conteggio fatto, quindi: 50 mq + 3 mq + 1 mq + 7,5 mq + 5 mq = 66,5 mq

Conoscendo la superficie commerciale calcoleremo il prezzo dell’immobile moltiplicando la superficie ottenuta x il prezzo a mq indicato dall’OMI e correggeremo lo stesso per il suo coefficiente di merito, come sotto:

Es: 66,5 x 3500/00 euro al mq = 232750/00 euro

Se l’esempio in questione è un primo piano il coefficiente da sottrarre è un 10% (vedi tabella)

232750/00 - 10% = 209475/00 euro (valore di mercato)

Se l’esempio in questione è un secondo piano il coefficiente da sottrarre è un 3% (vedi tabella)

232750/00 - 3% = 225767/00 euro (valore di mercato)

Adesso dovremo capire come posizionarlo sul mercato, quindi andremo ad analizzare due aspetti:

Il valore di mercato calcolato dell’immobile dovrà essere maggiorato non più del 10 – 12 %, che rappresenterà il margine di trattabilità sul prezzo.

N.B. Statisticamente stare al di sopra della soglia consigliata non fa vendere l’immobile per un motivo ben preciso, tra due annunci a parità di caratteristiche e metratura ma con prezzi diversi, uno alto e uno più basso, l’ipotetico acquirente andrà verso quello più basso. Se voi stessi cercaste casa, a quale andreste prima?

Statisticamente una casa posizionata ad un valore di mercato giusto si vende in 4/6 mesi.

Dopo aver stabilito il prezzo di vendita dell’immobile, cioè quello di uscita per l’annuncio, andremo anche a studiare il prezzo medio delle case con caratteristiche simili presenti sul mercato, vi chiederete il perché. Perché ci consentirà una strategia.

Se gli altri venditori sono posizionati sul mercato ad esempio ad un prezzo medio di 4000/00 euro al mq e il valore reale di mercato degli immobili è di 3500/00 euro al mq, posizionandovi in una fascia intermedia (ad esempio 3750/00 euro) venderete nel giusto tempo e la cosa più interessante è che gli altri, con un prezzo più alto, vi faranno senza volerlo pubblicità, veicolando gli acquirenti verso di voi.