Come trasformare un appartamento in casa vacanze

Anche tu stai pensando di avviare un’attività ricettiva e vuoi sapere come trasformare un appartamento in casa vacanze? Il tema è molto caldo di questi tempi e solleva tante domande.

In questo articolo condivido informazioni utili e pratiche su come trasformare la tua abitazione in una casa vacanze. Sia tu abbia già un secondo appartamento da destinare a questa attività, sia tu voglia acquistarne uno per investire in un lavoro sempre più diffuso e remunerativo.

Ma soprattutto, ti spiego in modo semplice la prassi da seguire per avviare la casa vacanza in modo fluido, chiaro e lineare, senza inciampare su eventuali errori di valutazione che possono costare problemi di natura fiscale e/o burocratica.

Se parti col piede giusto sei già a metà strada.

 

Hai in mente di aprire una casa vacanza?

Non stai sbagliando il tiro, anzi l’affitto breve in casa vacanza oggi tocca cifre piuttosto interessanti.

Prendendo come riferimento il 2019, il fatturato generato dalle case vacanza in quell’anno ha raggiunto la soglia di 115 milioni di euro, con il 15% in più rispetto al 2018.

Aprire una casa vacanza oggi può rivelarsi un ottimo business, soprattutto per chi vive in città come Milano, Venezia, Roma, tanto per citarne alcune, ad alto flusso turistico e con un elevato tasso di incoming anche per motivi professionali.

Ma per sfruttarne appieno le potenzialità, come premesso, bisogna “buttar giù” un progetto chiaro anche su carta, devi sapere come muoverti e quali passi falsi evitare.

Dapprima gestito in forma più o meno de-regolamentata, infatti, l’affitto breve oggi – proprio per la sua popolarità e numeri in crescita alla mano – deve rispettare una normativa precisa che varia da regione a regione.

Se hai deciso di puntare sull’attività ricettiva ad affitto breve – e vuoi sapere come trasformare un appartamento in casa vacanze – vorrai sicuramente trovare immediata risposta alle domande più impellenti.

Fra queste, le più cercate si concentrano su alcuni aspetti fondamentali che bisogna sapere per partire col piede giusto:

• qual è la procedura per aprire una casa vacanza?

E a questa domanda ne seguono tante altre:

• quali sono i requisiti necessari e quali documenti occorrono?
• quale soluzione è più adatta a te: attività imprenditoriale o non imprenditoriale?
• quali norme devi conoscere per non passare i guai con il fisco?
• quanto si guadagna con una casa vacanza?

Iniziamo dalla prima.

 

Quale procedura devi seguire per aprire una casa vacanza?

Parti dal presupposto che una casa vacanza non è la classica struttura ricettiva stile albergo o pensione, né si comporta come attività di affittacamere o b&b.

La casa vacanza è un appartamento arredato e predisposto per ricevere turisti fino a un massimo di tre mesi consecutivi (affitto breve) e senza servizi aggiuntivi (ristorazione, cambio biancheria, pulizia stanze).

La procedura da seguire per aprire una casa vacanze fa riferimento alla normativa regionale, quindi varia a seconda della Regione, integrando ove occorra la normativa nazionale (Codice Civile).

Quindi, uno dei primi passi per sapere come trasformare la tua abitazione in una casa vacanze, avanza verso la ricerca degli adempimenti regionali in materia, che puoi spulciare nel sito della Regione di tuo interesse.

Meglio saperne di più che rischiare di trascurare qualche aspetto in apparenza ininfluente.

Le leggi sulle case vacanze ne stanno cambiando il profilo, vista la grande diffusione dell’affitto breve in tutta Italia. L’informazione scrupolosa è tutto ciò che può salvarti da possibili errori che la legge – come sai – non ammette.

Fatta questa premessa, prima di avviare tutta la macchina per trasformare il tuo appartamento in casa vacanza, decidi se lo gestirai in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

A seconda della gestione cambia sia l’iter da seguire sia l’investimento che intendi fare in questa attività ricettiva.

 

Casa vacanza imprenditoriale o non imprenditoriale?

Per quanto riguarda la giusta procedura da seguire per mettere in regola il tuo progetto, quindi, devi decidere se avviare la tua attività in forma imprenditoriale o non imprenditoriale.

In questo senso, non c’è maggiore o minore convenienza. Dipende tutto da quanto vuoi investire in questo impegno e dai progetti sull’appartamento nell’immediato futuro.

Domandati se vuoi semplicemente mettere a reddito la tua seconda casa, sfitta al momento, oppure se vuoi trasformarla in una casa vacanza per farne un lavoro vero e proprio.

Da come puoi dedurre, la convenienza nasce dall’impegno che ti senti di assumere sia sul piano degli oneri che degli onori.

Se ospiti turisti tutto l’anno con affitti brevi consecutivi, ne stai facendo un lavoro vero e proprio soggetto ad adempimenti precisi che riguardano sia la messa in regola della casa come struttura ricettiva, sia la questione fiscale annessa.

Se ospiti i turisti in modo saltuario, invece, significa che gestisci l’affitto breve per un tot di settimane durante l’anno, con tutto ciò che ne consegue anche sul piano normativo e fiscale, sicuramente alleggerito dalla natura non imprenditoriale della casa vacanza.

Quale riflessione puoi fare?

Sii realista e focalizzati sulle attività che richiede la gestione di una casa vacanza operativa tutta l’anno.

Gestire una casa vacanza in forma imprenditoriale può richiedere un impegno anche molto intenso, soprattutto in alcuni momenti ‘hot’ (maggio - settembre; dicembre - gennaio).

Certo, i guadagni in questi mesi possono arrivare anche alle stelle, se il tuo appartamento si trova in zone centrali o comunque ben collegate dai mezzi di trasporto.

Ma giusto per intenderci, la gestione della casa vacanza in linea di massima ti chiede di:

• ricevere gli ospiti al loro arrivo e fornire loro le informazioni riguardanti la casa e il suo funzionamento (riscaldamenti, condizionatori, WiFi, ecc). Se si tratta di ospiti stranieri, devi per forza comunicare con loro nella loro lingua oppure in una lingua comune
• intervenire in caso di guasti o imprevisti
• provvedere alle pulizia di fine soggiorno e al cambio della biancheria
• gestire documenti per la segnalazione degli ospiti e adempiere alle pratiche fiscali inerenti l’affitto breve.

Puoi occupartene tu, personalmente, oppure affidare a terzi (privato o società), l’intera gestione o parte di essa. Come anche la promozione della casa vacanza.

Considera queste alternative quando metti in bilancio gli investimenti fatti, il tuo listino prezzi e i ricavi effettivi.
Se assumi qualcuno per gestire la casa vacanza, metti in conto preventivamente che devi anche pagare i suoi servizi. Sembra banale, ma non lo è! E quel “preventivamente” nasce dall’esperienza di persone che prese dall’entusiasmo non hanno considerato quegli aspetti sul momento ancora poco illuminati.

Al contrario, l’affitto breve occasionale per sua natura ti lascia ampia libertà di pianificare e gestire la ricezione soltanto in alcune settimane dell’anno. Ma ovviamente ti lascia anche guadagnare meno soldi.

Per sapere quali sono i limiti temporali che marcano l’attività come imprenditoriale o non imprenditoriale, fai riferimento al sito della regione di tuo interesse. Anche in questo caso, infatti, a segnare la linea di confine tra queste due forme di gestione non è una normativa unica.

 

Come trasformare un appartamento in casa vacanza non imprenditoriale

Poniamo il caso tu abbia una seconda abitazione fuori città, in una località di mare, in campagna o in montagna, e che vuoi sfruttare in modo sporadico come casa vacanza.

Es: poche settimane l’anno.

L’idea è sicuramente buona per ricavare qualche soldo da un appartamento vuoto per gran parte dell’anno.

Come regolarti per esercitare a norma?

Molto più semplice della forma imprenditoriale, il carattere occasionale dell’affitto breve lascia liberi di agire senza l’obbligo della partita IVA o dell’iscrizione al Registro delle Imprese, ad esempio.

A ogni ospite che arriva, dovrai rilasciare la ricevuta non fiscale provvista di marca da bollo da 2,00 se l’importo supera i 77,47 euro.

Il tempo massimo di ospitalità è sempre di 3 mesi, ma in questo caso non si devono gestire più di tre case vacanze (cioè se hai 3 case devi per forza optare per la gestione imprenditoriale).

 

Quali adempimenti sono necessari per avviare una casa vacanza in forma non imprenditoriale?

Ecco come trasformare un appartamento in casa vacanze:

• richiedi l’autorizzazione presso il Comune di residenza inviando la S.C.I.A (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), e comunica l’inizio dell’attività al SUAP (Sportello Unico Attività Produttive)
• contatta la Questura per registrare l’abitazione come casa vacanza preposta alla ricezione turistica
• fornisci la “Dichiarazione Sostitutiva dell’Atto di Notorietà” (ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000 n° 445) compilando i moduli che trovi nel sito web del tuo Comune.

 

Casa vacanza in forma imprenditoriale: ecco cosa devi sapere

Se vuoi gestire una casa vacanza in forma imprenditoriale, devi anzitutto appurare che vi siano i requisiti strutturali e igienico-sanitari idonei.

In questo caso, la procedura ti chiede di seguire questo iter:

• richiedi autorizzazione al Comune di residenza inviando la S.C.I.A.
• comunica al SUAP – Sportello Unico Attività Produttive - l’avvio della casa vacanza
• apri la partita IVA

• iscrivi la casa vacanza al Registro delle Imprese
• segnala l’apertura della casa vacanza alla Questura e il listino prezzi da rendere pubblico negli elenchi di riferimento.

Un ultimo appunto sulla S.C.I.A. Si tratta di un’autocertificazione obbligatoria ma che non tutti i Comuni richiedono. Puoi consultare la pagina web relativa al tuo Comune per sapere se devi provvedere all’invio di questo documento.

 

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