Acquisto di un immobile all’asta: gli abusi edilizi non si cancellano automaticamente

Acquistare un immobile all’asta è spesso un'opportunità vantaggiosa per ottenere una casa a un prezzo inferiore rispetto al mercato, ma nasconde anche alcune insidie, soprattutto quando si tratta di immobili con abusi edilizi. Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 9583 del 29 novembre 2024) ha chiarito un aspetto molto importante: comprare un immobile all’asta non comporta automaticamente la sanatoria degli illeciti edilizi preesistenti. Questo significa che chi acquista deve fare attenzione, perché potrebbe trovarsi a dover gestire problemi burocratici e urbanistici anche dopo l’acquisto.

Ma cosa significa esattamente? È possibile regolarizzare l’abuso edilizio dopo l’acquisto? Vediamo insieme tutti i dettagli di questa importante sentenza e come proteggersi da eventuali complicazioni.

Acquisto all’asta e abusi edilizi: cosa dice la legge?

L’acquisto di un immobile all’asta è una procedura sempre più diffusa, ma quando la casa presenta abusi edilizi, le cose si complicano. In molti credono erroneamente che, una volta acquistato l’immobile tramite asta giudiziaria, gli illeciti urbanistici vengano automaticamente cancellati. Non è così.

Secondo la sentenza del Consiglio di Stato, chi compra una casa all’asta non ottiene automaticamente la sanatoria per eventuali abusi edilizi presenti nell’immobile. Questo perché le norme sull’urbanistica e sull’edilizia non prevedono che il trasferimento di proprietà di un immobile abusivo ne comporti la regolarizzazione.

Quindi, anche dopo l’acquisto, l’immobile potrebbe risultare non conforme alle normative edilizie vigenti, con il rischio di dover affrontare costosi interventi di adeguamento o addirittura la demolizione di parti irregolari.

È possibile ottenere la sanatoria dell’abuso edilizio?

Nonostante il Consiglio di Stato abbia ribadito che l’acquisto all’asta non elimina automaticamente gli illeciti edilizi, esiste comunque la possibilità di richiedere una sanatoria. L’acquirente, infatti, può presentare entro 120 giorni dall’atto di trasferimento una domanda di sanatoria per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, ma solo a determinate condizioni.

Quando si può sanare un abuso edilizio dopo un’asta?

Per poter regolarizzare un immobile abusivo acquistato all’asta, devono verificarsi alcune condizioni essenziali:

1. L’abuso edilizio deve essere sanabile secondo la normativa vigente (non tutti gli abusi possono essere regolarizzati).
2. I crediti per cui si è proceduto con l’asta devono essere antecedenti all’entrata in vigore della normativa di riferimento.
3. Devono essere rispettate le norme urbanistiche e ambientali: se l’immobile si trova in una zona vincolata o protetta, la sanatoria potrebbe essere impossibile.

Se queste condizioni non sono rispettate, la sanatoria non può essere concessa e l’acquirente dovrà far fronte alle conseguenze dell’abuso, che potrebbero includere costose modifiche o addirittura l’obbligo di demolizione.

Cosa rischia chi acquista un immobile abusivo all’asta?

Comprare una casa all’asta senza verificare la sua regolarità urbanistica può trasformarsi in un vero problema. Se l’abuso edilizio non è sanabile, il nuovo proprietario può trovarsi di fronte a tre scenari possibili:

• Obbligo di ripristino: L’acquirente potrebbe essere costretto a riportare l’immobile alla sua configurazione originaria, sostenendo le spese di demolizione o di adeguamento.
• Multe e sanzioni: In alcuni casi, il Comune può applicare sanzioni pecuniarie molto elevate per gli abusi edilizi non regolarizzati.
• Problemi in caso di rivendita: Se l’immobile resta abusivo, sarà difficile rivenderlo in futuro senza dover affrontare costose pratiche di regolarizzazione.

Come proteggersi prima di acquistare un immobile all’asta?

Per evitare brutte sorprese, è fondamentale effettuare controlli approfonditi prima di partecipare a un’asta immobiliare. Ecco alcuni consigli utili:

• Verifica la conformità urbanistica: Richiedi una visura catastale e urbanistica per verificare se l’immobile è regolare.
• Consulta un tecnico esperto: Un geometra o un architetto può valutare la possibilità di sanare eventuali abusi edilizi prima dell’acquisto.
• Richiedi il fascicolo dell’immobile: In molte aste giudiziarie, la documentazione dell’immobile è consultabile in anticipo.
• Valuta i costi di un’eventuale regolarizzazione: Prima di comprare, calcola l’eventuale spesa per sanare gli abusi edilizi.

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L’acquisto di un immobile all’asta può essere un'ottima opportunità, ma nasconde alcune insidie, soprattutto quando si tratta di abusi edilizi. Non bisogna mai dare per scontato che un’asta cancelli eventuali illeciti edilizi, perché la legge impone ancora all’acquirente di verificare la situazione urbanistica della casa acquistata.

Per evitare problemi, è sempre consigliato fare controlli accurati prima dell’acquisto e, se necessario, consultare un tecnico specializzato. Se vuoi vendere o acquistare casa in tutta sicurezza, Casadasoli.it è la soluzione perfetta per gestire trattative immobiliari in modo chiaro e senza rischi.