Acquisto casa senza agenzia immobiliare: chi sceglie il notaio e quando

L’acquisto di casa senza agenzia immobiliare non dà meno tutele all’acquirente perché in ogni caso sono sempre le parti a scegliere il notaio in modo libero e non condizionato.

Nell’iter di acquisto casa (prima o seconda che sia), oltre alle parti (venditore e acquirente), intervengono altri soggetti e/o intermediari. Alcuni di essi sono presenze facoltative, altre rivestono ruoli imposti per legge obbligatoriamente. La figura più importante tra queste ultime è il notaio che si occupa del rogito, ovvero che redige e firma, alla presenza delle parti, l’atto di acquisto immobiliare.

Acquisto casa tra privati senza agenzia immobiliare: cambia qualcosa per la scelta del notaio?

Chiariamo prima di tutto un punto fondamentale sul quale non di rado c’è confusione: la scelta del notaio (per il rogito così come per qualsiasi altro atto) è sempre libera e rimessa alla volontà delle parti. Il nominativo eventualmente suggerito dall’agenzia non è vincolante e non comporta alcun canale preferenziale sui tempi, i costi o le modalità dell’atto. E’ molto importante che le parti sappiano che sono sempre libere di scegliere il notaio in modo libero, senza condizionamenti o costi. Dunque comprare casa tra privati garantisce la stessa tutela per l’atto. Insomma il timore di compare casa rispondendo ad un annuncio tra privati può dirsi, anche alla luce degli strumenti telematici a disposizione e della tutela notarile, basato esclusivamente su falsi miti e anacronistici retaggi culturali.

Vediamo dunque più da vicino quali sono i compiti del notaio per l’acquisto di casa: quali aspetti controlla, che cosa fa etc.

Notaio per acquisto casa: costo, ruolo e competenza

La compravendita immobiliare si sviluppa solitamente su più step che si succedono in ordine logico e cronologico. Dopo la proposta di acquisto, le parti firmeranno il compromesso di acquisto. Quest’atto, per il quale è ammessa anche la forma privata, impegna reciprocamente le parti. Rivolgersi al notaio già in questa fase può avere un vantaggio: trascrivere il compromesso lo rende opponibile anche a terzi. Ciò significa che, se il venditore fosse in mala fede e avesse promesso l’immobile a più persone, a prevalere non sarebbe il diritto della prima a firmare ma di chi per prima ha trascritto il preliminare. Quando si arriva al momento del rogito, invece, rivolgersi al notaio non è più una possibile scelta vantaggiosa ma un obbligo di legge, che però serve in primis e a tutelare proprio le parti.

Più nel dettaglio, i controlli del notaio si concentrano sulla verifica dell’identità delle parti e sul titolo del venditore per cedere l’immobile: in altre parole dovrà verificare che egli sia effettivamente il legittimo proprietario del bene posto in vendita e che sull’immobile non pendano  formalità pregiudizievoli. Con questa espressione ci si riferisce, ad esempio, al peso di ipoteche (volontarie, legali o giudiziali) o anche a vincoli di diversa natura, come quelli che conseguono un sequestro, un pignoramento o una domanda giudiziale.

Altro controllo che compete al notaio è quello relativo alla regolarità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile oggetto della compravendita: la legge, infatti, vieta o limita il trasferimento di immobili che presentino abusi o che non risultino correttamente censiti al Catasto. Il notaio, dunque, prima della firma del rogito, controllerà la corretta classificazione dell’immobile, nonché la rappresentazione grafica sulle piantine.

Tra gli altri compiti del notaio rientrano anche:

• verifica dei poteri di firma e della capacità dei soggetti che stipulano il contratto;
• controllo del regime patrimoniale coniugale applicabile;
• accertamento dell’adempimento delle norme in tema di prestazione energetica,
• analisi del  regime tributario cui il contratto è assoggettato,
• spettanza di eventuali agevolazioni (come le agevolazioni prima casa ad esempio).

Grazie ad internet è possibile trovare il notaio e ottenere il preventivo in poche ore. Tuttavia, anche tenendo conto dell’ampiezza dei suoi compiti, potrebbe essere conveniente non aspettare l’ultimo minuto. Nulla osta di iniziare a cercare il notaio contestualmente alla ricerca degli annunci immobiliari, anzi questo potrebbe rivelarsi un vantaggio.